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調控政策根本性轉變 五年內或將有30%房企出局

2011/7/11 8:33:14   來源:信息日報   瀏覽()  

這一輪的調控不是簡單的、慣常的調控常態化,而是政策導向的根本性變化。這種變化意味著整個住房供應結構 的變化,同時意味著房企習以為常的增長速度將一去不復返了,更意味著殘酷的洗牌其實已經開始了。本次史上最嚴厲的調控,對房企的影響肯定是巨大的,甚至是 致命的。之所以有如此斷言,絕非過于悲觀,概因對未來房地產市場競爭格局冷靜分析的結果。

可以預見,未來一兩年內,在保障房還難以形成大規 模有效供應之前,也就是說,在保障房還難以對沖房價快速上漲之前,樓市政策依然會延續高壓態勢。而且這種延續,也絕不是有些人所說的調控常態化,而是房地 產政策導向的根本性變化。為什么會這么說?因為既往的調控政策主要圍繞著對商品房市場的修復,而這一次則是因為住房雙軌制。

首先我們看一下相關數據及其對住房供應結構的根本性影響。

1. 十二五期內,即2015年前,國家明示了3600萬套保障房的建設計劃。根據最新的政策精神,綜合考慮公租房、廉租房、經濟適用房、棚改房、限價商品房等 各類保障房的產品屬性,按50平方米/套計算,計18億平方米,年均3.6億平方米。我們知道,2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米,其中商 品住宅銷售面積約8億平方米(2010年,商品住宅開發投資34038億元,占房地產開發投資的比重為70.5%)。

根據國土資源部門近日 公布的住房用地供應情況和《2011年全國住房用地供應計劃》,2010年全年住房用地實際供應125381.85公頃(12.54億平方米),完成 67.87%;其中商品房(包括限價商品房和中小套型商品房)供地10.05億平方米;2011年,保障性安居工程和中小套型商品房用地占比78.6%。

未 來五年內,在用地指標不可能大幅度增加的情況下,保守預計,將有40%左右的土地轉為保障房用地。再考慮到供地計劃的實際完成情況、出讓狀況(許多地都是 夾生地)和出讓土地實際開發情況,預計未來五年內商品住房供應面積不會超過50億平方米。按照100平方米/套計算,供應套數是5000萬套。

保障房是3600萬套,商品住房是5000萬套,套數比是0.72∶1。

根 據最新人口普查結果,2010年家庭戶規模為3.10人。這意味著3600萬套可以解決1.1億中低收入者的住房問題。再加上過去多年已經享有保障房的人 數,2015年或將有1.6億人享有保障房。到2015年,城鎮化率約達到53%,也就是有7.3億城鎮人口。這意味著有22%的城鎮人口住保障房。與住 商品房人口的大致比例是1∶3.54。

綜上,保障房和商品房的供應套數比0.72∶1,人口比1∶3.54。這就是未來住房市場的雙軌制。

2.住房供應結構的雙軌制將意味著商品住房市場的整體萎縮。縮減多少呢?

2010 年,在史上最嚴厲調控影響下,全國商品房銷售面積同比增長10.1%。假如沒有當前的三限政策(限購、限價、限貸)和保障房建設計劃,十二五期間商品住房 銷售面積累積可能達到65億平方米與上面50億平方米的預測值相差15億平方米,相當于減少了30%。姑且不考慮一線優秀企業的業績增長率肯定會高于行業 平均增長率的因素,則將有30%的房地產企業被洗牌!如果考慮到一線優秀企業的業績增長率肯定會高于行業平均增長率的因素,可能將有超過三分之一的中小企 業被洗牌!

總之,這一輪的調控不是簡單的、慣常的調控常態化,而是政策導向的根本性變化。這種變化意味著整個住房供應結構的變化,同時意味 著房企習以為常的增長速度將一去不復返了,更意味著殘酷的洗牌其實已經開始了。因此,房企要做的、能做的,只有兩件事:一是要做好打持久戰、打硬仗的準 備;二是要盡快轉變增長模式,要練好內功。

我心目中的理想企業是這樣的:有崇高的使命和端正的價值觀;能提供優質的產品和服務,最好有成熟 的、高杠桿率的產品線;有高效的管理體系;有一個勇于創新和整合專業資源的企業家帶領著一直有戰斗力的團隊,昂然地發展,優雅地前行……面對新的市場格 局,但愿有更多的這樣的企業。

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