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融資銷售兩頭承壓 房企紛紛轉行

2011/7/11 8:09:34   來源:杭州日報   瀏覽()  

在日前一次大型的房地產行業論壇上,一家中山的中小房企的老板向地產金融界人士詢問如何轉行,實在是扛不下去了,拿地成本比人家高,售樓比人家慢,資本沒人家多。他說,我想轉去做地產信托或地產私募基金,起碼有熟悉地產行業的優勢。

這 是廣大中小房企在樓市調控下的縮影,而且就連上市房企也正在加速進入這個行列。5月中旬以來,在上市房地產公司中就有弘業股份、建發股份、宏達股份和金發 科技等一些中小房企也加入了退房行列。此外,就連磨磨唧唧不舍房事的央企也明顯加快了步伐,國資委估計今年將有20多家央企完全退出房地產業。伴隨著房地 產行業調控的推進,房地產行業正在發生一些微妙的變化市場正在用腳投票。

上市公司出售房地產類資產

房地產行業集中度不高,行業洗牌一直以來就被業界認為是大勢所趨,但5月份以來連續4家上市房企宣布出售房地產類資產,頗有些戲劇性。

5 月18日,弘業股份發布公告稱,公司擬通過江蘇省產權交易所掛牌轉讓所持南京愛濤置地有限公司12%的股權,以該股權的評估值1014.20萬元為掛牌 價,公司關聯方江蘇愛濤置業有限公司擬受讓該股權;5月13日,宏達股份及其控股子公司四川華宏國際經濟技術投資有限公司與關聯企業四川宏達世紀房地產有 限公司控股子公司簽訂了《股權轉讓協議》,公司、華宏國際分別擬將持有的成都宏達置成房地產開發有限公司93.1%、4.9%股權轉讓給世紀房產;此外, 金發科技已經將持有的長沙高鑫房地產公司75%股權轉讓給廣州誠信投資管理有限公司,價格為5.54億元;建發股份轉讓上海長進置業公司100%股權。

事 實上,房地產行業洗牌提速的勢頭早在一季度就已經顯現。根據清科研究中心的數據,2011年第一季度,房地產行業并購成為諸多行業的第一位,共完成32起 并購案例,占比14.1%;一季度房企并購金額達83.16億元,同比大幅增長高達229.1%,環比增長72.6%。

硬幣有兩面。能夠上 市的公司往往是行業的佼佼者,與此同時,上市公司的趨勢往往代表著行業整體的走向。就在上述幾個上市房企出售房地產類資產的同時,一些上市房企卻在加速擴 張。近日招商地產、北京城建等5家上市公司發布了競拍地塊及租賃公告,共耗資49.52億元。其中,招商地產兩幅地塊出讓面積分別為19.04萬平米和 12.91萬平米,成交價分別為20.1億和10億元。

隨著調控的持續,預計會有更多的中小房企出售房地產類的資產,而資本雄厚的大開發商 也會借機進行一些并購或者擴張。世聯地產市場研究部總監王海斌向南都記者表示,房產行業本來相當于一個資金流周轉要求很高的行業,但這并不是真正意義上的 退房,在資金鏈承壓的情況下,市場成交量又極度萎縮,出于資金周轉需要出售一些資產,總比賣房子回籠資金要快一些。

融資、銷售兩頭承壓

市場開始用腳投票。一邊是近萬億的高庫存,一邊是不斷收窄的融資的渠道。

新 國六條以來,樓市整體成交量大幅萎縮,房價上漲乏力。這直接導致房企銷售回籠資金速度放緩。根據wind資訊數據,截至2011年一季度,兩市136家地 產上市公司的存貨金額高達9865.14億元,與2010年同期的7041.46億元相比,增長幅度超過了40%。而另一方面,在嚴控房地產行業信貸的背 景下,房企資本市場融資計劃紛紛擱淺,國內各家銀行收緊開發的貸款。

統計表明,2010年1月1日至2011年5月12日,兩市共有民生銀 行等43家上市公司主動延期或終止增發融資計劃。這其中,涉及到房地產業務重組而被延期或終止的17家,累計增發36.04億股、擬募集資金303.92 億元。單一增發的計劃中,涉及募資最高的為泛海建設44.32億元,其次是迪馬股份43.68億元,最低為鼎立股份4.96億元。

越來越多的中小房企、上市房企開始步入退房的行列,央企退房似乎也在加快步伐。去年3月18日,國務院國資委明確要求78家央企退出房地產市場,然而在過去一年的時間里,僅有10家非房地產主業的央企退出。

今 年估計將有20多家央企完全退出房地產業。國務院國資委相關負責人曾表示,今年央企退房將更快。就在五一前夕,中國工美集團公司通過北京產權交易所掛牌轉 讓旗下北京華茂置業股權,掛牌價格為13.7億元。資料顯示,北京市華茂置業去年底資產總額約為18.19億元,負債總額約為13.53億元,完成凈利潤 約1.59億元,其主要資產為位于北京市朝陽區東四環中路的美羅城購物的中心,目前年租金9900萬元。工美集團主營業務為工藝美術原材料、工藝美術產 品、珠寶首飾、文化的服務。

央企在加速退房,地方國資房企也不例外。以合肥為例,根據合肥市國資委發布的消息,去年底合肥發出非主業房企清退令不到半年,19家非主業房企中,已通過掛牌轉讓、整體劃轉等方式退出5家,還有14家正在清算或轉讓程序中。

行業拐點已至?

越來越多的房地產企業退房,這其中也有大型企業借機的擴張。問題是,諸多房企退房的背后,僅僅是因為資金的短缺?還是因為已經持續上漲多年的房地產市場已經隱現行業拐點?

當前的情況我覺得不能說是行業洗牌的加劇,也不是行業拐點到來。只是一些企業因為資金流的需要進行一些調整。王海斌認為,支撐房價的基本面依然沒有改變,只是因為新國六條以來的調控和貨幣政策的收緊而導致企業開始調整資產的結構。

在 昨日的采訪中,南都記者發現,持這種觀點的業界人士不在少數。諸多業內人士認為,從企業資金鏈來看,行業整體確有承壓的趨勢,但依然沒到資金鏈斷裂的地 步。廣東省統計局一份統計快報顯示,當前廣東房企資金鏈持續趨緊,利用節假日促銷回籠資金已成為這些企業化解資金難題的重要的策略。

統計顯 示,1-4月,廣東商品房銷售的面積1973.75萬平方米,同比增長10.5%,增幅比1-3月回落5.0個百分點。與此同時,廣東房地產開發企業本年 到位資金2042.37億元,同比增長13.4%,增幅比1-3月回落3.6個百分點。就廣東房企資金來源而言,其中國內貸款413.90億元,下降 14.6%;利用外資12.69億元,下降0.8%;自籌資金643.29億元,增長34.4%;其他資金來源972.49億元,增長17.8%。

更值得一提的是,即便資金鏈趨緊,但開發商并沒有因此而放緩投資開發的腳步。1-4月,廣東房地產開發投資增勢良好,完成投資額1108.85億元,同比增長29.1%,增幅比1-3月提高0.6個百分點。

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